Bouwkundige keuring: wat doet een bouwkundige bij aankoop en oplevering

Wat een bouwkundige doet

Een bouwkundige kijkt met een geoefend oog naar de constructie en de afwerking van een gebouw: dak, gevels, kozijnen, vloeren, kruipruimte, zolder en de zichtbare installaties. Hij beoordeelt wat goed is, wat binnenkort onderhoud vraagt en wat echt een gebrek is. Het resultaat is een rapport met foto's en uitleg, vaak met een globale inschatting van wat herstel inhoudt. Een bouwkundige repareert zelf niets. Hij geeft u de informatie om een goede beslissing te nemen, bijvoorbeeld over een bod, een opleverpunt of een verbouwplan.

• Aankoopkeuring

  De staat van een woning vastleggen voordat u hem koopt, zodat u weet wat er aan herstel en onderhoud aankomt.

• Opleverkeuring nieuwbouw

  Samen met u een nieuwe woning nalopen bij de oplevering en de punten vastleggen die de aannemer nog moet herstellen.

• Advies voor een verbouwing

  Meedenken over wat bouwkundig kan, zoals een muur eruit, een uitbouw of een zolder die een kamer wordt.

• Onderzoek naar gebreken

  Uitzoeken waar scheuren, vocht of verzakking vandaan komen en wie u daarvoor nodig heeft.

• Onderhoudsplan

  Een overzicht van wat er de komende jaren aan onderhoud nodig is, voor een eigen woning of een VvE.

Aankoopkeuring

Bij een aankoopkeuring loopt de bouwkundige de woning van boven tot onder door. Het doel is dat u voor de koop weet wat u koopt. Een woning kan er netjes uitzien terwijl het dak aan vervanging toe is of de kruipruimte nat staat. Dat soort punten wilt u kennen voordat u tekent.

1. U spreekt met de bouwkundige een moment af. Vaak regelt uw aankoopmakelaar of de verkopende makelaar dat de woning open is.
2. De bouwkundige bekijkt het dak, de goten, de gevels en het voegwerk van buiten, zo ver als hij vanaf de grond of een ladder kan zien.
3. Binnen loopt hij elke ruimte door: plafonds, wanden, vloeren, kozijnen, ramen en trap. Hij let op scheuren, vochtplekken en houtrot.
4. Zolder, meterkast, cv-ruimte en kruipruimte worden bekeken als ze bereikbaar zijn.
5. U krijgt een rapport met de bevindingen per onderdeel, vaak met foto's en een inschatting van wat herstel inhoudt.

Wat een aankoopkeuring niet is

• Geen taxatie. Een taxateur bepaalt de waarde van de woning, een bouwkundige de bouwkundige staat.
• Geen sloop- of breekonderzoek. De bouwkundige kijkt naar wat zichtbaar en bereikbaar is. Achter tegels en onder vloerbedekking ziet hij niet.
• Geen asbestinventarisatie. Ziet de bouwkundige materiaal waar asbest in kan zitten, dan meldt hij dat en adviseert hij een apart onderzoek.
• Geen garantie. Het rapport is een momentopname van een deskundige.

Opleverkeuring nieuwbouw

Bij de oplevering van een nieuwe woning loopt u samen met de aannemer de woning door. Wat niet in orde is, komt op een lijst. Een bouwkundige kan bij die oplevering mee. Hij weet waar hij moet kijken, zoals de afwerking van kozijnen, de kitnaden, het tegelwerk, de dakaansluitingen en de isolatie op plekken die later achter afwerking verdwijnen.

1. Vooraf leest de bouwkundige de koop- of aannemingsovereenkomst en de technische omschrijving, zodat hij weet wat er beloofd is.
2. Bij de oplevering controleert hij ruimte voor ruimte of het werk overeenkomt met de afspraken en goed is uitgevoerd.
3. Elk gebrek komt op de opleverlijst, met de plek en zo mogelijk een foto.
4. Na de herstelperiode kan hij terugkomen om te kijken of de punten echt zijn opgelost.

Wat de wet regelt bij nieuwbouw

Volgens IPLO moet de aannemer bij de oplevering een consumentendossier geven, met onder meer tekeningen, een beschrijving van de materialen en installaties en informatie over gebruik en onderhoud. Dat geldt voor aannemingsovereenkomsten die op of na 1 januari 2024 zijn gesloten. Ook is de aannemer volgens IPLO bij die nieuwere overeenkomsten aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij hij laat zien dat het gebrek niet aan hem te wijten is. Het advies is om ontdekte gebreken vast te leggen in een proces-verbaal van oplevering.

Een particuliere opdrachtgever mag volgens IPLO de laatste 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot storten in plaats van die direct aan de aannemer te betalen. Bij gebreken kan een deel van dat bedrag langer blijven staan. De voorwaarden staan in de bron onderaan. Meer over het nalopen van het werk leest u in oplevering: wat u nakijkt.

Advies voor een verbouwing

Voordat u een muur laat weghalen, een uitbouw laat maken of een zolder laat inrichten als kamer, is het handig om te weten wat de constructie toelaat. Een bouwkundige bekijkt de situatie en vertelt wat er kan, wat er extra nodig is en waar u op moet letten.

• Is een muur dragend, dan is vaak een berekening van een constructeur nodig voordat een aannemer hem weg kan halen.
• Bij een uitbouw of een dakkapel speelt ook de vraag of u een vergunning nodig heeft. Dat kijkt u na in het Omgevingsloket of bij uw gemeente.
• Bij een zolder die een slaapkamer wordt, gaat het om daglicht, ventilatie, isolatie en een veilige trap.
• Een bouwkundige kan helpen om uw wensen zo op papier te zetten dat aannemers op hetzelfde kunnen reageren.

Onderzoek naar gebreken

Scheuren in de muur, deuren die gaan klemmen, een muffe kruipruimte of een vochtplek die steeds terugkomt: het is niet altijd duidelijk waar het vandaan komt. Bij een gebrekenonderzoek zoekt de bouwkundige naar de oorzaak. Hij kijkt naar het patroon van de scheuren, meet vocht in muren en vloeren en bekijkt de omgeving van het huis.

• Een scheur die schuin vanaf een raamhoek loopt, kan op beweging van de fundering wijzen. Dan volgt vaak een vervolgonderzoek door een specialist in funderingsherstel.
• Vocht onderaan de muur kan optrekkend vocht zijn, maar ook een lekkende goot of een te hoog liggende bestrating. Een specialist in vochtbestrijding pakt de oorzaak aan.
• Vocht in de hoek van een plafond onder het dak wijst vaak op het dak of de dakgoot.

Onderhoudsplan

Een onderhoudsplan zet op een rij welke onderdelen van een gebouw wanneer aandacht nodig hebben: schilderwerk, kitvoegen, dakbedekking, goten, voegwerk en kozijnen. Voor een VvE is zo'n meerjarenplan de basis om te bepalen hoeveel er opzij moet. Voor een eigen woning helpt het om grote uitgaven te zien aankomen. De bouwkundige inspecteert de onderdelen en schat in wanneer onderhoud of vervanging nodig is.

Regels en vergunningen

Voor een bouwkundige keuring van een bestaande woning eist de wet geen certificaat. Iedereen mag zich bouwkundige noemen. Wel zijn er beroepsorganisaties en keurmerken waar keurders zich vrijwillig bij aansluiten. Die kunnen iets zeggen over opleiding en werkwijze, maar zijn niet verplicht. Vraag daarom zelf naar ervaring, opleiding en een voorbeeldrapport.

Voor nieuwbouw gelden de regels uit de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen die hierboven staan. Meer over certificaten per vak leest u in welke certificaten moet een vakman hebben.

Waar u op let bij het kiezen

• Vraag om een voorbeeldrapport. Dan ziet u hoe uitgebreid en hoe duidelijk het rapport is.
• Vraag wat er wel en niet bekeken wordt, bijvoorbeeld of de bouwkundige de kruipruimte in gaat en het dak van dichtbij bekijkt.
• Vraag of het rapport een inschatting van herstel bevat en hoe die is opgebouwd.
• Vraag of de bouwkundige ervaring heeft met het soort woning, zoals een oude woning met houten vloeren of een appartement in een groot complex.
• Vraag of u mee mag lopen. Dan hoort u de uitleg ter plekke en kunt u meteen vragen stellen.
• Vraag hoe snel het rapport klaar is als u een deadline heeft voor uw koop. Zie ook vragen aan een vakman.

Uw klus goed omschrijven

Vertel wat voor keuring u zoekt: een aankoopkeuring, een opleverkeuring of advies voor een verbouwing. Noem het soort pand, het bouwjaar als u dat weet en wanneer u het rapport uiterlijk nodig heeft. Geef aan of de woning al toegankelijk is en wie de sleutel heeft. Bij een gebrek beschrijft u wat u ziet en sinds wanneer.

Een foto van de woning van buiten helpt de bouwkundige om in te schatten hoe groot het werk is. Bij een gebrek zet u er foto's van de scheur of vochtplek bij, van dichtbij en van wat verder weg. Meer tips staan in een klus goed omschrijven met foto's.

Veelgestelde vragen

Bouwkundigen bij u in de buurt